富力地产等房企可能遭遇现金流风险？政策调控或成“救命稻草”

久期财经讯，2月3日，彭博发布最新房地产研究报告称，预计监管机构可能暂时放松对房地产行业的信贷，以遏制潜在新型冠状病毒爆发引发的违约浪潮。60多个城市的样板房暂时关闭或将蔓延，从而挤压房企的销售和现金流。鉴于恒大、融创中国和富力地产的杠杆率高、现金覆盖率低，可能从流动性宽松中获益最多。

1. 信贷宽松帮助开发商对抗病毒

新型冠状病毒爆发可能为中国房地产开发商放宽融资限制提供回旋余地。在多个城市样板房停止开放推动下，房地产行业销售额大幅下滑，导致该行业的现金流和流动性受到挤压，信贷政策放宽或有助于防止房企潜在的违约和破产浪潮。中国银保监会呼吁银行放宽对前景良好的企业的融资，因为此类企业因疫情爆发而陷入困境。自去年5月份以来，监管机构已经收紧开发商从银行、信托、在岸和离岸债券销售等渠道获得融资的限制。

来源：中国央行

2. 病毒给流动性、土地支出带来灾难

由于新型冠状病毒爆发，房地产销售和现金回收可能受到打击，这给中国开发商的流动性带来了更大压力，而在岸融资持续偏紧已经令中国开发商的流动性承压。这可能影响到负债率高、近期有大量债务到期的开发商，如恒大、融创中国、雅居乐集团和新城，上述开发商在2020年年中前将有34-46%的债务到期。碧桂园的到期债务比例也高达36%。现金流压力可能会进一步抑制该行业在2019年下半年已经低迷的拿地情绪，并削弱其推动销售增长的渠道。

来源：彭博

3. 富力地产，恒大现金流风险最大

新型冠状病毒传播到中国其他地区的风险可能会损害开发商的合同销售，农历新年传统上是淡季，开发商在其他地方的合同销售已经疲弱。鉴于富力地产和恒大短期债务的现金覆盖率疲弱，分别为67%和77%，现金回收放缓将对这两家房企的流动性造成的影响最大。融创中国、雅居乐集团、中国金茂和新城的比率处于较低水平，分别为114-131%，平均水平为251%。而合景泰富集团、龙湖集团、华润置地、越秀地产和中国海外发展均处于374-475%的强劲现金缓冲水平，意味着流动性受到的影响最小。

来源：彭博

4. 第一季度合同销售额或将大幅下滑

与一年前相比，中国开发商今年第一季度合同销售额将大幅下滑，如果新型冠状病毒爆发时间延续超过年中，可能会持续影响到房企第二季度表现，2003年爆发SARS时情况也是如此。疫情蔓延可能会影响雅居乐集团针对海南度假游客的春节促销活动，以及碧桂园和恒大针对返乡游客的低线城市春节促销活动。虽然被压抑的需求可能在第三季度和第四季度释放，但大型开发商今年的整体合同销售额可能会低于2019年在没有政策放松的情况下的合同销售额。房企在2019年第一季度的合同销售额平均占总额的18%。

来源：彭博

5. 样板房暂停展示病毒恐惧蔓延

在包括南京、杭州、苏州、郑州、广西省、云南省以及其他低线城市在内的60多个城市引入了新型冠状病毒的控制措施后，更多的监管机构和房地产协会可能要求房企暂停样板房展示并取消营销活动。湖北宜昌规定禁止建筑活动，将导致项目交付延后，而宜昌和鄂州关闭房产登记系统，停止所有交易。

大型开发商包括万科沈阳板块、华润置地合肥以及重庆板块、雅居乐集团南京板块、融创中国海南板块以及碧桂园位于中国西南板块都宣布暂停样板房展示。

来源：彭博

6. 开发商被迫寻求网上销售

样板房暂停展示的情况下，销售现金流入疲弱，可能会迫使中国开发商寻求通过网络途径达成交易。碧桂园于1月10日在其网站和微信上推出了凤凰云平台，提供促销、销售人员访问和在线购买其房产服务。恒大于春季销售期间在苏宁推出100套打折房源后，可能会进一步加大销售力度。开发商在2019年光棍节期间开展了电子商务平台，其中包括中国海外发展、融创中国、万科、龙光地产、时代中国控股和保利地产与京东合作。富力地产、远洋集团、中国金茂、旭辉控股集团、世茂房地产和合景泰富集团的项目则通过代理机构在线推出。

来源：彭博

7. 越秀地产、旭辉控股集团受武汉房屋销售影响最大

武汉不断升级的新型冠状病毒爆发将减缓看房速度，因为该市现今处于封城状态。这可能意味着短期内越秀地产合同的销售受挫，鉴于截至2019年中，武汉地区占其土地储备的12%。旭辉控股集团也会受到影响，其在该市敞口为8%，其次是龙光地产、中国金茂和远洋控股，占比为6%；融创中国以及世茂房地产在该市占比为3-4%。富力地产、雅居乐集团、恒大、新城和合景泰富集团的风险敞口应该较小，因为武汉仅占其土地储备的1-2%。

来源：彭博

机构观点

中达证券认为，各省市积极采取多项对策，疫情或将逐步得到控制并缓解，目前来看本次疫情或主要影响房地产2月表现，疫情影响最严重五省销售额占比30%，但龙头房企普遍2月销售额占比仅为5%，同时借鉴03年SARS疫情影响经验，GDP增速(全年10%，同比+0.9pct)、房地产市场表现(全年销售额同比+32%、销售面积同比+26%、完成投资额同比+30%，均为近三年最高)在二季度受短暂影响后持续改善，因此，预计本次疫情或对整体经济及房地产市场产生短期冲击但全年影响有限。

华泰证券表示，本次疫情爆发于1-2月传统淡季，认为地产需求只会延后不会消失，短期有影响但全年影响有限。地产稳态的打破将加速打开逆周期调节空间，从2003年SARS对地产股的影响来看，板块对流动性和调控政策更为敏感。

华创证券分析称，虽然短期板块仍将受到销售承压的负面影响，但考虑到目前板块2020年业绩确定性强、估值仍处于低位、而股息率仍处于高位，此外政策趋松的弹性打开也将带动估值弹性，因而维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企。

国泰君安则指出，短期房地产流动性承压将使得下沉行情更加偏向城投。房住不炒下，地产行业越来越转向依赖销售回款的高周转策略。但从往年经验来看，一季度是房地产的融资高峰，同样也是债务到期高峰，但却是销售淡季，如果因为疫情的原因导致销售出现快速下行可能会在当前时点上对部分资金紧张的房企产生不利影响，甚至会威胁到整个板块的利差，进而可能会影响到地产债的下沉行情。

实体企业受到疫情的影响则会更为明显，往其他版块的产业债寻找下沉机会也几乎不可能。对于地产债来说，短期冲击过后也不用过度悲观，中期仍有可能继续受益于融资改善，行情整体上是被延后而非逆转。

风险提示：疫情控制具有不确定性;地产行业政策具有不确定性。